６年前にマンションを２８００万で購入し、住宅金融公庫に２３００万の残債があります。会社員で年収は６５０万です。土地は現金にて購入済みです。この条件で３６００万の住宅ローンを組む方法がありますか？

http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/nyumon/nyumon/index.html

1.頭金と返済額の目安です。

2.返済中の融資は住宅金融公庫ですから、居住のように使用しないと不適格となりますね。

3.でっ、今回の物件を住宅ローンでというと、転勤か何かで単身赴任となり、二箇所の住居が必要ということでしょうか。

4.今回の物件を賃貸とする場合は、アパートローンが妥当な話です。

5.マンションを賃貸とする場合は、住公を完済する必要があり、実現性はかなり低いです。

6.本論に入ると、既存のマンションは頭金程度の返済が終わった程度です。

7.今回の物件が、土地建物で4500万円以上の価値があり、3600万円の借入であれば、頭金の目安はクリアです。

8.しかし、ローン返済額については、年間で130万円程度となり、住宅ローンでの借入は、原則的審査方法では不可能です。

9.よって、賃貸収入等給与所得以外の収入が無ければ、返済原資が何処から出てくる、という話になり、金融機関を説得するのが困難でしょう。

10.当方の年収も同水準で、年間返済額は150万円程度で、繰上返済等も含め、年間返済額は20%以上でしたが、審査の段階では20%という水準が適用されます。

11.本来でいけば、新築物件を賃貸してアパートローンが妥当でしょう。

今現在の住宅がマンションで２８００万円の取得に対して住宅金融公庫の債務が２３００万円ですね。それに新たに住宅（マンション又は一戸建て=３６００万円）を購入しようとしているのですか？

答えは、マンションを貸して、一旦賃貸マンションに住み、一年して青色申告し、それを元に新たに３６００万円の住宅を購入した方が良いでしょう。答えは収入を増やすことです。

●不動産収入　月額１５万円×１８０万円

●現在の年収　６５０万円

○合計８３０万円－マンションの年間返済額（月8万円想定）約１００万円＝７３０万円　収入アップ！！

これに対して３６００万円の自宅購入は成せるはずです！！

因みに私は宅地建物取引主任者です。

因みに賃貸大家さんのサイトです。サラリーマンが不動産収入を得る為のナンバー１サイトです。

http://www.ohyasan.com/index.html

http://tesuryou.suppa.jp/

1.当該物件を1680万円で売却した場合、仲介手数料が50万円程度かかり印紙代・抵当権抹消費用当初費用を考えると、実質手取額は1600万円程度でしょう。

2.この場合700万円の債務が残りますが、これをどうするかと言う問題が発生します。

3.マンションは売却してしまうので、担保可能物件は田舎の土地と新築物件並びに購入済土地なります。

4.田舎の土地評価額が800万円ですから、単価自体は低くなるとしても、担保上の問題は交渉で何とかなるでしょう。

5.コメントから判断すると、3600万円の借入には差額700万円が入っていないと思われ、この場合実質借入額は4300万円となり、年収650万円ではかなり厳しい金額となります。

6.年齢にもよりますが、住宅ローンを6年返済していることから推測すると、30歳は超えていると言う認識でいいと思います。

7.現行の金利水準で考えた場合、4300万円を元利金等返済で30年返済した場合、1.7倍程度の支払いとなるでしょうから、7300万円を30年間で返済となり、年間返済額240万円程度となります。

8.金利条件をかなり交渉すれば多少変わるでしょうが、税引所得の半分近くがローン返済ですから、かなり生活水準を低下させる必要がありますが、耐えられますか。

9.私は徹底した支出削減(→ケチな行動)で8年間で住宅ローンを完済しましたが、余程徹底したコスト削減努力をしないと、かなり厳しい返済計画です。

10.趣味を絞って無駄遣いをしない覚悟が必要となりますよ。

11.賃貸は立地条件が良くないと、経過年数が長期化すると同時に空室となる可能性が上がり、返済計画が立ちませんから、リスク大です。

12.先ず田舎の土地が確実に売却できてから考えたほうがいいのではないでしょうか。不動産譲渡損失が出るような住宅ローン物件の売却は、かなり慎重に考えるべきです。

※　2回目の回答ですから、更に質問がある場合はいわしに書きます。