職場にしょっちゅう「マンションで資産運用を」という電話がかかってくるのですが、

10点。

本当に運用益が期待できそうな良好物件があるのなら、職場に電話かけてまで宣伝します？？その電話かけてくる本人なり、その会社なりが運用しても良さそうなもんですよね。

マンションバブルは終わったと聞きます。私の直感ですが、人口減少社会で不動産高騰はなかなか難しいかと。。。

07点。

一回話を聞いたことがあるんですが、それはしつこい勧誘ですよ。

利回りが非常に良い、絶対良い物件ですよ、何でこんなチャンスを逃すんですか、と

畳み掛けてくるんですよ。

自社でやったらいいじゃんって返しには、あなたの為ですよ、将来不安じゃないですか、

とか、言ってきます。

まあ、はっきり拒絶の意志を示せば、その後は掛かってこないですけどね。

3点

基本的にはマンションの投資は株式の投資と同じです（詐欺ではありませんが必ず儲かるものではないという点で同じ。）

一棟で１０戸が入っているマンションを１億円で買って、各戸が平均で１０００万円以上で売れれば儲け、それより下で売れれば損、という感じです。

おっしゃる通り住宅用不動産のバブルははじけたと思いますし、今から買っても儲かるとは思えませんが、詐欺ではないと思います。

４点。

あれはかなりしつこいですが、絶対儲からないものを売ろうとまでしてるわけではないです。

もちろん、勧誘員が言うほどいい話ではないですが。

５点付近の業者・・・先物とかでしょうか。まあ詐欺ではないので５点くらいかと。

俺も４点。

違法性はないですが、わざわざ勧誘しないと売れないものと考えると効率のよい物件かは怪しいですね。

マンション価格が低下し始めてるので、不良在庫になる前に捌かないといけないって感じですからね。

自分もアパートマンションで資産運用はありだと思いますが、ただ不動産なので検証してよほどの自信がない限り買うにはリスクが高いと思います。

俺も５点はyazuya同様先物業者でしょうかね。

やってることはグレーに近い白ですが、結果的に手数料でほぼ全てかすめとってるとこが黒ってことで。

ちなみに自分が買った場合の資産運用はたいていの場合、売って差益というより、貸して家賃収入を手に入れるという形になるでしょう。

これと購入金額との割合で利回り○％と言われます。

でよく１３％とか１５％とか謳っていますが、頭何年かは買った分のローンで目減りしますし、それ以降は当然家賃が値下がりしますので、なかなか思ったほどならないと思います。

相手の会社が利益を得るのは下の通り、マージンで成り立ってると思っていいでしょう。

01点 怪しくないと思います。

質屋と同様、たまに掘り出し物がある場合もあります。

ただし、その確率はかなり低いですが･･･。

個人的に、その会話事態にメリットが見いだせない場合は、怪しいというよりもつまらない電話であるような気がします。10点付近の業者は、電話で会話をする際にもっとも日本語がおかしかったりするというイメージでの位置づけで、

というのはいかがでしょうか？

5点付近だと、個人的にはNTTなどの電話勧誘などもその類に分類されてしまいそうです。

マンションは売れ残ると結構なダメージを施工主、販社に与えます。

（固定資産税がかかってきたり、売りきる前に支払期限が到来してキャッシュフローが悪化し次の計画にお金が使えなくなる）

施工主、建設会社、販売会社の関係で言えば、施工主は建てて儲ける企画をする人、建設会社は建ててお金を施工主に請求する人、販売会社は施工主から業務委託を受けてそのマンションを実際に売る人、または施工主から部屋を買いとって売る人です。

販社としては、それはもう一刻も早く売り切りたいのです。

低層階かつ北向の部屋などはどんなに好立地でほどよい価格でも売れ残ることが多いそうです。

そこで売れ残り物件は賃貸に回る投資用の部屋になるケースが実に多いのです。

賃貸だとそこまでこだわらない方も多くいるため、そこそこ成立っているようです。

しかし利回りが出るかということになると話は別で、個人が利回りを出すのは至難の技。

ある程度の規模でやらなければ、相続の際に現金より得だから、という程度のことが多いでしょう。

1部屋だけだとその利回りも資産税でマイナスになったりしますね。

所得が多く、むしろ「マイナスにしたい人」にはそれなりの効果があることもあります。

そして熱心な勧誘の理由はもちろん高い歩合です。売った物件の３～５％くらいは（場合によってはもっと）

販売担当者の取り分になるらしいです。

私が買った物件の販売担当者によれば、価格の高い部屋を売るとさらに歩合が高くなるとか。

欲しければ自分で買いに行くのに、ほしくない人にテレアポしてる時点で英会話や先物と同レベルかなと思います。

なので、うっとおしさは変わらず。ということで、うーーーん、４点！

ネズミ講とまでは言いませんが10点満点で全て怪しいです。

「マンションで資産運用」と簡単に言いますが、言い方を変えれば「不動産賃借事業を起業しませんか」と言われているのと同じです。

そんなに美味しい話なら何故電話してくる営業の人が自分でやらないの？

電話営業してくる時点で営業しないと売れない、売れ残り物件だということです。

ほとんどがハイリスク・ローリターンで健全な資産及び資産運用にはなり難いと思います。

不動産営業は、売るまでが勝負で売ったら勝ちです。

貴方はこれから10年20年と不動産賃借事業で毎月勝負して行かなければなりません。

バブル時期のような物件価格が短期で値上がりするような不動産投資はありえません。

不動産賃借事業は寝ていてもお金が勝手に入ってくるなんて言う甘い仕事ではないです。

営業トークでは利回りを強調されますが、見た目上の利回りはいくらでも高く出来ます。

この物件はここが良いという売りを無理やり見付けて高い家賃を想定し、入居率100%で空室が発生しないと想定すれば良いだけですから。

実際にオーナーになると仲介業者に支払う宣伝広告費や修繕費が発生し思い通りに利益を上げるのが難しいです。

不動産の要素は、場所、設備、賃料です。

設備と賃料は変えられますが場所は絶対に変えられません。

近隣での需要と供給のバランスはどうか？

家賃が近隣相場で競争力があるのか？

どんな入居者を想定するのか？サラリーマン？学生？

公共交通機関へのアクセスはどうか？

物件毎に調べなければならないことは山ほどあります。

それでも不安を少なくすることは出来ても無くすことは出来ません。

本当に不動産投資をされるのであれば、営業電話をして来た相手を論破できるだけの知識を持たれるのが一番だと思います。

そうした勉強の中でで実際に多くの物件を見る事で目が養われ、本当に良い物件にめぐり合う機会があると思います。

※日経新聞に広告の出るような「投資用マンション」を想定して回答します。

投資用マンションはすでに確立した業界であり、東証に上場している会社もあります。

資産運用としてのマンションの怪しさは01点です。

しかしながら、

・個別物件ごとの抱えるリスク（テナントが入らない・建物に瑕疵がある）

・不動産投資に関するリスク（何事も必ずうまく行くとは限らない）

・投資用マンション会社のビジネスモデルの怪しさ

　（建てては売り、売っては建てるという先の見えないビジネス

　　ただし、これは居住用マンション業界も同じ）

等の要因も勘案するのであれば「04点」（金額がかさむだけに英会話のちょっと上）

という感じではないでしょうか。