【中古一戸建て】のローン購入を検討し物件を探しています。

• 中古住宅に関しては、建築年数によって借入可能期間が変わってくる銀行があります。完済する時に築50年を超えないこと、銀行によっては60年や65年を超えないこと等の決まりがあります。借り入れ予定の銀行に確認してください。
• フラット35を利用する場合には、建物が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが要件となります。
• 中古住宅の場合、購入後にリフォームをする場合も考えられます。住宅ローンとしてリフォーム台も借入れした方が、返済計画が立てやすくなります。
• 中古物件では、一般的には物件価額の8～10％の諸費用がかかると言われています。新築の場合に比べて多いので、余裕を持って借り入れしましょう。

＞中古一戸建て

建物の価値を無視して、土地分だけを担保に借りれば問題ありません。

だから、借りれる限度額が販売価格の半分ぐらいまでならローン審査が通ると思います。

それ以上だと、新築同然の物件でない限りローンで購入は難しいでしょう。

中古といっても新古品みたいな扱いの物件です。

新築で立てたものでもある一定期間売れないと、それは中古物件となり、中古物件で売られます。

＞再建築不可・容積率オーバー・連棟式の半分のみ、などの条件の場合、通らないのは分かりました

中古でも安い物件はだいたいそういうのがあって安いだけで、ローンが通らないのとは別なんです。

築年数さえ超えなければ満額出るのでしょうか？？

これは金融機関がどう審査するか（その中古住宅の資産的価値をどのくらいに見積もるか）によりけりです。

複数の金融機関を比較、コンペさせるという手段もあります。

　経験上のお話になってしまいますが。

　中古物件だからと言って、金利が上がるというのはあまりないと思います。新築の方が金利優遇を取りやすいというのはあると思いますが、それでも今の金利で住宅ローン5%はないのでは。金利が上がる要因として一番大きいのは、借り入れをする人の属性だと思います。

　続いて借り入れ限度のお話ですが、住宅ローンでの物件の評価は積算価格で行うと思います。

　積算価格とは、土地価格＋建物価格、です。土地は路線価などから算出するようです。建物価格は再調達原価（同じ物を建てる場合いくらかかるか）を求めて、それを経年で減価しているらしいです。再調達原価は固定資産税評価額をかなり参考にしているようです。

　上記の積算価格に掛け目をして、借り入れ限度を決めているようです（もちろん、この他に借り入れをする人の属性による限度があります）

　そういうわけですので、確かに新築よりは借り入れ額は少なくなりがちなのですが、そもそも物件価格も新築より安くなっていますので、結果的に「売買価格のXX割」という基準で見るとそれほど変わりはないのでは、と思います。

　なお、上記回答で「複数の金融機関で……」とありますが、審査まですると、銀行協会の個人情報にその旨の記録が残る場合がありますので、お気をつけて。

私の経験なのですが、小さい不動産屋さんを介したらローンの組めない古くていろいろ問題ありの中古物件でも、大手不動産会社を通したら全額ローンができました。

目的の物件が決まっていて、他の不動産屋さんでも取扱があるようなら、不動産屋さんを変えてみるのも手ですよ。